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【賃貸経営】土地活用『誰も言わないホントの話』No.①

【賃貸経営】土地活用『誰も言わないホントの話』No.①

これからシリーズで『土地活用』の節税や経営の『ノウハウ』をお話ししていきます。しかしやはり『初級・中級・上級』に分けてお話ししないと、中学生に大学生の講義は分かりませんし、節税と一言で言っても1,000万円なのか、10億円なのかで方法は全く違いますね。

 

ですからシリーズでは『初級』(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産2、3億円の地主)と、『中級』(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産10、20億円の地主)と、『上級』(節税10、20億円・賃貸戸数500戸以上・経験30年・総資産50億円以上の地主)の3つに分けてお話しいたします。

 

私個人は今現在『上級者』ですが、そのノウハウをお話ししても皆さんにはなかなかご理解していただけないことは分かっています。今までセミナーで上級コースを何回もやってみましたが、ほとんど全く理解していただけませんでした。

 

ですからもう上級コースのセミナー自体やらないと私は決心してしまいました。私はもうスネてしまいましたから、私一人で人のやらない事『上級者コース』を地道にやっていきます。という理由で今回の誰も言わない、誰もやらない、誰も知らない、ホントの『ノウハウ』シリーズでは、『上級』はやりません。『初級と中級』に分けて毎回お話ししたいと計画しています。宜しくお願い申し上げます。

 

はいでは『初級者』のノウハウ①ただ土地があるからという理由で賃貸経営に手を出すから、地主は失敗するのです。これが基本中の基本ですね。経営を知らない素人が建設屋さんやハウスメーカーさんの甘い言葉に乗るとろくなことはありません。ひどい言い方ですが、これがホントの『誰も言わないホントのお話し』ですね。じゃどうすればいいんだ…!!とお叱りを受けますが、それは簡単なことです。

 

それは『3つの我欲』を捨てて、事業経営の基本『お客様は神様です』の『お客様第一主義』に徹すれば、はい簡単に土地活用は成功してしまいます。4つの節税(相続税・固都税・所得税・消費税)ができて、現金収入は多額に入って、お子様達は必ずその事業を喜んで継いでくれますね。

 

ちなみに3つの我欲とは『節税したい』『収入が欲しい』『後継者対策』です。しかしそれは後回しにして、お客様第一(入居者第一のこと)に徹すれば、この3つもすぐに実現してしまいます。

 

事業とはそういうものだと『初級者』の地主さんはお考えください。そして素直に真面目に『成功者』『私のこと』の100%真似をすればいいのです。それがゴルフでも水泳でも『初級者の心得』となります。

 

次に『中級者』のノウハウ①は、今申し上げたこの初級者のノウハウは、中級者にとっては全く当たり前のことでしょう。だから節税と賃貸で200戸も300戸も賃貸経営を成功させているのです。さてここで中級の地主さんに申し上げたいことは、『税理士を信用しない』ということです。

 

10棟のアパートがあって150戸の賃貸をお持ちなら、1棟1棟別々に税金や収支の50年先の表を作ることです。税理士の先生は絶対にそれはやってくれません。何故かと言えば、それをやってしまうと50年間税理士さんは必要なくなるからですね。だから中級者は自分で作って、1棟1棟別々に頭に叩き込んでください。

 

10棟まとめてなんぼの『確定申告』では全く経営が分からなくなるからですね。そして1棟1棟別々の『節税』を実行できることが『中級者の能力』です。それが分かると今度建てるアパートは、木造かプレハブかコンクリートかも決まりますし、銀行ローンか国の融資か、何年返済が有利なのかも手に取るように分かるものです。是非実行願います。

 

さてさて『初級・中級講座』がこれから始まりますが、耳の痛い話しばかりとなります。しかしホントの話しですから仕方ありませんね。次回をお楽しみにお待ちください。嫌なことをいっぱい申し上げます(スミマセン)…。

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