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講師の紹介

牧野 みどり 氏

牧野 みどり 氏米国で20年以上の経歴を持つ元プライベートバンカー
米国会社リーバンズ 

講演の様子



1.アメリカ不動産の現在の動き

20132014年頃から、日本からアメリカへ来る人が増えてきました。その多さに理由を聞いてみると、「アメリカで不動産を買って家主業をしたい。また、そのための家賃の入金用の口座を開設したい」そう考えて来米してくる方がほとんどでした。その中でいろいろお話を聞いていくうちに、人口のお話になりました。現在日本の人口はどうなのかといいますと、少子高齢化で加速度的に人口が減り続けていってます。対してアメリカは人口が年々増えていっています。

2.アメリカ不動産と日本不動産の違い

日本とアメリカでの不動産の違いは、ずばり土地と建物の値段の付け方です。日本では建物と土地の値段を比べた際に建物より土地の値段の方が高くつけられている傾向にあります。反対に、アメリカで建物と土地の値段を比べると、建物より土地の値段の方が低くつけられていることが多いです。

例えば1億の建物を買ったとした場合8千万円ほどの価値になります。皆さんが築22年以上の木造の建物のを購入した場合、現在の税法では4年で減価償却をすることができます。この建物を購入した金額は所得税となり、日本でもアメリカでも購入した場合の申告の義務は発生します。その代わり申告した以上の減税・税金の圧縮ができるようになります。

3.アメリカ不動産投資を行う人とは

アメリカで不動産投資を行いたいと考える人のほとんどが企業の方で、企業の税金を圧縮したいと考えている人です。そいういった方々は新築ではなく、いい地域のあまり綺麗ではない、いわゆる中古物件と呼ばれるものを購入しリフォームを行うことで家賃を上げてそれで家賃収入を得ることを行っています。中古物件の購入・リフォーム対して、

・実際にどれだけの利回りが出るのか

・どれだけの節税ができるのか

この2点について考えます。この2つについて目安でいいますと、大体、購入金額の85%が節税となります。利回りに関していえば、建物を維持した入り購入の際にかかる経費などを引いた実質利回りが3.55%となります。

4.不動産購入のリスク

不動産を購入する場合はリスクは必ず伴いますが、これに関しては実際に不動産を購入された方がどこまでリスクを負えるのかが問題になります。不動産というのはどうしても価値に浮き沈みが発生します。アメリカ不動産を購入した場合でもそれは当然おきますが、もし万が一今の段階で価値が下がったとしてもその時は売らずにもう少しだけ待っていてください。冒頭でお話ししたように現在の日本の人口は減少していっているため、日本での不動産の価値は下がっていきます。しかし、アメリカの場合は人口が増加・減少のどちらもあるので、不動産の値上がりの可能性もあります。ですので、アメリカの人口が減っているタイミングなどに購入をすることによって時にはそれがリスクともなり得ますが、人口は増加する可能性もあるので、不動産の価値が上がる可能性もあるわけです。

ですので、海外不動産を購入する場合は、リスクを理解したうえでの購入が大切となってきます。